4月8日，遼寧省人民政府網(wǎng)站發(fā)布了名為《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》的紅頭文件，要求加大公積金支持力度，住房公積金個(gè)人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。
事實(shí)上，早在3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知中，就要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為40%，以盤活房地產(chǎn)市場。那么，此次真正落地的房產(chǎn)新政到底會(huì)對(duì)遼寧購房者產(chǎn)生哪些影響？新舊政策下，首付和利息將有怎樣的差別？
新政：公積金額度可覆蓋130平住房
前述《通知》指出，為穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)將加大住房公積金對(duì)居民購房的支持力度。《通知》要求，遼寧住房公積金個(gè)人貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后5年。
以沈陽為例，按照7000元-8000元/平方米的房均價(jià)計(jì)算，80萬元的最高貸款額意味著基本可以覆蓋到130平方米左右的商品住房，基本可以滿足大多數(shù)購房者首套自住房的面積需求。
在營業(yè)稅方面，《通知》要求個(gè)人對(duì)外銷售購買2年以上（含2年，下同）的普通住房，免征營業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷售購買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。而這一征稅門檻此前為5年。
同時(shí)，《通知》要求調(diào)整普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、單套總價(jià)200萬元以下的普通商品住房可享受稅收優(yōu)惠政策。
事實(shí)上，遼寧此次出臺(tái)的房地產(chǎn)新政更多地被解讀為對(duì)國家“330新政”的一種細(xì)則性、本地性落實(shí)——今年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
門檻：買100萬房子首付降低10萬
此前，沈陽等地的公積金貸款執(zhí)行的是購買首套90平方米以下住宅首付比例20%，購買90平方米以上住宅首付比例30%的政策。新政實(shí)施后，20%的首付比例不對(duì)住房面積加以限制，最直接的利好就是減輕了購房者的首付壓力。
以一套總價(jià)100萬元、面積超過90平方米的首套商品住房為例，如果按照此前首付30%來看，需要支付30萬元的首付，而若采取新政后首付20%的公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，首付僅需20萬元，減少了10萬元的一次性付款壓力。
但相應(yīng)地，由于實(shí)際貸款額度的增加，還款利息也不可避免地產(chǎn)生遞增。以目前執(zhí)行的五年期以上基準(zhǔn)貸款利率4%來計(jì)算，同樣是總價(jià)100萬元的住房，按照此前政策需貸款70萬元，等額本息還款20年，月供為4241086元，本息合計(jì)101.80萬元，加上30萬首付，置業(yè)總支出131.80萬元。
而如果按照新政的要求，同樣是等額本息還款20年，月供升至4847.84元，本息合計(jì)116.35萬元，加上20萬元首付，置業(yè)總支出達(dá)到136.35萬元——這意味著比新政前首付3成增加支出近5萬元。
不過，銀行及公積金管理部門對(duì)首套房貸款申請(qǐng)的政策放寬和審批時(shí)限縮短，還是為不少購房者帶來一縷春風(fēng)�！锻ㄖ穼�(shí)行居民申請(qǐng)貸款購買首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即居民及其家庭首次貸款或貸款已還清、再次申請(qǐng)購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請(qǐng)，并要求各商業(yè)銀行和住房公積金管理機(jī)構(gòu)對(duì)首套房貸款申請(qǐng)給予支持。
影響：購房者開發(fā)商二手房三方利好
“新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放，對(duì)于大部分剛需、首套、自住商品住房的購房者來說，10%的首付比例能夠制造出不小的差別�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，“利好剛需購房者的同時(shí)，市場整體成交量有望在4月快速上升，一二線城市存在房價(jià)上漲的可能性�！�
房價(jià)曲線上漲與買方需求博弈的中間點(diǎn)在哪里？中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政分析，二套房首付降低、房貸利率下調(diào)，將刺激部分改善型購房人提前出手，拉動(dòng)各樓盤的出貨速度。但在巨大的庫存壓力下，各樓盤都不敢貿(mào)然漲價(jià)。
事實(shí)上，記者走訪沈陽、大連等地房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，新政前后遼寧多地也并未出現(xiàn)樓盤明顯漲價(jià)的現(xiàn)象，反之，卻有不少開發(fā)商高調(diào)宣布“36個(gè)小時(shí)不打烊不漲價(jià)”、“十個(gè)樓盤不漲價(jià)”等等，涉及的項(xiàng)目包括沈陽、大連、海城等城市。雖然，也的確有于洪、和平區(qū)長白島、渾南區(qū)等數(shù)個(gè)樓盤宣布4月份漲價(jià)，漲幅100元至300元/平方米不等，但開發(fā)商均否認(rèn)漲價(jià)與“330新政”有關(guān)，而是公司“既有計(jì)劃”。
不過即便如此，沈陽房地產(chǎn)行業(yè)資深人士何祥俊仍認(rèn)為，此次樓市新政偏重的是對(duì)以往偏嚴(yán)政策的松綁，市場回歸理性后，促使剛需拉動(dòng)住房消費(fèi)的同時(shí)，也重點(diǎn)放松改善性需求的限制，有助于穩(wěn)定市場消費(fèi)，防止樓市大起大落，長遠(yuǎn)來說對(duì)開發(fā)商和市場的良性發(fā)展十分有益。
二手房交易的“5改2”政策也成為不少二手房主的受益砝碼。大連市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長袁國鈺表示，此輪新政落地將會(huì)引導(dǎo)更多低稅房源入市，改善性需求入市步伐也會(huì)大大加快，二手房市場有望更加活躍。
結(jié)語：“救市”遠(yuǎn)不是最終目的
今年以來，各地公積金政策調(diào)整頻繁。在落地遼寧之前，扮演房地產(chǎn)市場“提振劑”角色的“330新政”也曾引發(fā)濟(jì)南、廣州、福建、深圳、黃山等省市地區(qū)的一連串動(dòng)作。落地遼寧之后，更是很快引發(fā)部分房價(jià)的上漲，尤其體現(xiàn)在“5改2”二手房上，甚至出現(xiàn)大連二手房報(bào)價(jià)一夜?jié)q10萬、沈陽二手房報(bào)價(jià)瞬間漲5萬的新聞。
上漲消息的傳出，讓許多購房者擔(dān)心，原本因降低首付比例而減輕支付壓力的喜悅，現(xiàn)在又不得不被遞增的房價(jià)帶來的焦慮所湮沒。不過，許多人都忽視的一點(diǎn)是，雖然多方調(diào)控政策趨于放松，市場信心有所回升，但是房價(jià)會(huì)否繼續(xù)上漲，還要綜合供給面、需求面、宏觀經(jīng)濟(jì)面等多層因素進(jìn)行分析。目前看，企穩(wěn)似乎是大概率事件。
就現(xiàn)有的新政寬松度而言，滿足基本購房需求、消解房市庫存進(jìn)而“救市”都是可合理期待的結(jié)果。然而，如果回歸到公積金讓“居者有其屋”的大方向上，“救市”就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不成為最終目的。
從公眾的訴求來看，目前的制度雖逐漸完善但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不至完美。比如，80萬元的貸款上限，基本職能覆蓋130平方米以下的首套住房，如果預(yù)購買面積更大，實(shí)質(zhì)上受限于貸款額度上限，首付比例仍要超過20%;再比如，公積金和銀行的組合模式尚不靈活、便利。如何解決這些問題，或許才是解開公積金如何最大化為民所用的法門。
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