萬眾期待之下，樓市新政終于出臺。3月27日，國土部聯(lián)手住建部下發(fā)了長達1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供應規(guī)模等四大工作要求。作為今年兩會后首個落實李克強總理“穩(wěn)定住房消費”的文件，兩部委此舉無疑為房地產市場注入一針強心劑。
中原地產首席分析師張大偉表示，梳理《通知》內容，具體有4條：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。
要點解讀
要點1：住房偏多城市要減少供地
《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規(guī)模。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。
省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門要對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度統(tǒng)籌安排。住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設規(guī)模、進度。 按照穩(wěn)定市場的原則，指導市、縣國土資源主管部門合理確定商品住房用地供應規(guī)模，并對保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務所需用地應保盡保。
解讀：三四線城市仍存崩盤風險
從全國樓市看，市場已嚴重分化。一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前經濟發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。而從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，仍有崩盤的風險。
《通知》中要求“住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設規(guī)模、進度”，這句話恰恰最難做到。住房供過于求的都是依賴土地財政的，地方控制出讓規(guī)模后財政如何運轉，需要更多部門的協(xié)調。除非后續(xù)有定量的規(guī)定，否則這一政策對市場的影響將非�！案行浴�。
要點2：未開發(fā)房地產用地可轉型利用
《通知》提出，房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、 規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產業(yè)投資。
《通知》要求立足市場實際，對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型作出調整，支持居民自住和改善性住房需求。
解讀：住宅項目轉商業(yè)項目難度較大
“對未開發(fā)房地產用地可轉型利用”，這一政策對市場來說有一定積極影響，特別是對一些過去盲目建設大戶型的項目，可能會有改規(guī)的可能性，但整體看，難度非常大。《通知》明確針對的是“房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣”，可見符合轉換用途標準的房地產用地多指住房項目。在土地類別中，住宅地最貴，商業(yè)地其次，其他類型的土地基本不值錢。而對于連住宅都過剩的城市，做商業(yè)的難度更大。
要點3：商品住房可作為棚改安置房等
《通知》明確，整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規(guī)劃建設條件，優(yōu)化戶型結構，并完善配套用地手續(xù)。
《通知》提出要多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設。進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可以將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。
解讀：房地產市場政策將繼續(xù)寬松
兩會過后，一系列部門與城市紛紛出臺樓市調整政策，《通知》中提到的“將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源”，可以說是對兩會房地產調整意向的具體落實。從有關方面的一系列舉措來看，2015年房地產市場的政策面明顯會繼續(xù)寬松。
要點4：兩部門將聯(lián)手監(jiān)督房地產市場
《通知》提出，要加強部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應實施監(jiān)督力度。今后，房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，以及違反有關資質管理規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)，國土資源主管部門可根據住房城鄉(xiāng)建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產開發(fā)企業(yè)，住房城鄉(xiāng)建設主管部門可依據國土部門提供的信息予以處罰；情節(jié)嚴重的，依法注銷其資質證書。
《通知》要求，省級國土資源、住房城鄉(xiāng)建設主管部門要加大對市、縣工作的指導、監(jiān)督和檢查力度，落實地方政府主體責任，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設規(guī)劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要報同級人民政府審批后實施，并向社會公開。
解讀：“變”能否“通”關鍵在去行政化
目前我國的房地產業(yè)在“去行政化”過程中分化格局嚴重，去庫存化壓力山大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調控、因地制宜，不調、微調、大調，分寸如何拿捏，考驗著地方政府。
土地用途“變”，套型結構“改”，都屬于政策的變通�！白儭蹦芊瘛巴ā�，關鍵在是否置身于“去行政化”進程之內，既要防止不作為，更要防止亂作為。省級人民政府負總責，市縣人民政府負主體責任，有關部門要認真履職，確保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要責成整改，對有關責任人進行問責。特別是涉及相關土地出讓價款變化、補繳等問題，要向社會公開，接受社會監(jiān)督。
后市研判
新政或遇落地難題
由于前幾年地方政府大規(guī)模土地供應導致商品房集中上市，當前大量三四線城市陷入庫存高企的困境。
不過，多位業(yè)內人士分析，要求地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不管是出于財政壓力，還是償債壓力，能否按照兩部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數。
此外，通知還要求各地優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整，并提出“允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整”，“引導未開發(fā)房地產用地轉型利用”。
這意味著，開發(fā)商摘得的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，70/90政策將被廢止�！安煌再|的用地在拿地時的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，開發(fā)商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型，如果沒有政府補貼，也會影響政策落地�！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅表示。
住建部一位內部人士說，現在問題的關鍵不在于政策內容，而在于政策出臺后市場的反應。
樓市在下半年才會逐步回升
中央要求“穩(wěn)定住房消費”的背景是今年前兩個月宏觀經濟數據的再度下滑。
根據國家統(tǒng)計局3月11日公布的數據顯示，今年2月主要宏觀經濟數據均出現下滑，并創(chuàng)下數年新低，表明經濟下行風險仍需警惕。
實際上，從去年五六月份開始，地方政府已經推出了多項“救市”措施，如相繼取消限購、實施契稅減免、購房補貼等，但各地樓市一直萎靡不振。直至央行9?30信貸政策出臺后，市場才略見起色，但仍難以改變此前積郁已久的頹勢。
任志強在“中國房地產500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上指出，目前中國宏觀經濟已經進入調整期，盡管2014年國家出臺了許多房地產激勵政策，也放松了對市場的限制，但是從2月份的數據來看，房地產投資的相關數據仍在繼續(xù)下滑。
國家統(tǒng)計局數據顯示，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%;商品房銷售額5972億元，同比下降15.8%。
“2015年樓市還有很多不利因素，其中一個是庫存繼續(xù)加大，今年已經增加到6.4億萬平方米，同時貸款低速增長，只增加了0.6%，越來越多的投資者沒有把錢轉移到房地產�！比沃緩婎A測，商品房價格不會短期內發(fā)生太大變化，今年下半年會在降幅逐漸收窄的情況下逐步回升，但很難回升到更高的水平。
政策預測
北京一家房地產央企高管告訴記者，中央需要對政策出臺后的市場表現進行較為準確的預判，希望政策出來之后見到較為明顯的效果，但又不希望政策用力過猛，以免政策利好釋放完之后市場更加尷尬。
“對于房地產市場的支持政策，目前各部委已經初步匯總了各項具體政策的調整思路，并在出臺時間上大概分了兩到三個階段，第一步主要為穩(wěn)定消費階段，第二步為調整供應的階段。按照中央設定的市場數據目標，如果未達標，還將有第三階段的強化政策�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心負責人告訴記者。
“政策不會一次性都放出來，而是階段性釋放�！睎|部某省住建廳的一位官員也對記者印證了這一說法，“4月份與住房消費相關的具體政策還會出，主要會涉及公積金、信貸及購房資格判定�！�
接近住建部的知情人士透露，營業(yè)稅滿五年的政策預計上半年會調整，其中三四月份的市場表現將作為主要判定依據。
同時，上述東部某省住建廳官員還表示，按照中央對房地產市場“分類指導”的政策原則，即將出臺的樓市政策將給地方政府預留調節(jié)空間，以確保不同地區(qū)根據當地實際情況調整政策口徑和方向。
“預計近期還會出臺相關政策，國土部與住建部的政策主要在調節(jié)供應，支持消費還需要從拉動需求入手�！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷表示。
支持二套房首付比降至五成
某媒體獨家獲悉：中國人民銀行正在測評房貸政策，即將下調二套房首付比例。在降息降準背景下，各大商業(yè)銀行對該政策持支持態(tài)度。
該報從建設銀行（601939,股吧）和中國銀行（601988,股吧）信貸處獲悉，將支持改善性住房需求，下調二套房首付比例至五成。
在中國工商銀行（601398,股吧）總行一位人士看來，“從整體環(huán)境來說，2015年央行降息降準讓銀行并不存在信貸額度和流動性緊縮問題；從銀行自身來說，2015年房地產抵押目標任務提高了好幾個點，下調二套房首付是銀行完成任務的業(yè)務補充。”
國務院總理李克強在記者會上表示，“支持自住型住房和改善性住房需求，促進房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”這為2015年的房地產政策定下了基調。不過，在以往的政府文件中，并沒有改善性住房的清晰定義。較大面積的住宅以及第二三套住宅，都曾經被表述為改善性住房。據悉，住建部正在對改善性購房需求進行定義。屆時，各項政策的制定和實施將更加有針對性。 |
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