文章來源：澎湃新聞
12月23日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在京召開。會(huì)議對(duì)2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作進(jìn)行全面總結(jié)，同時(shí)提出了對(duì)明年工作的5大要求以及9大重點(diǎn)工作任務(wù)。
澎湃新聞通過對(duì)2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的內(nèi)容進(jìn)行對(duì)比，可以看到住建部工作會(huì)議的5個(gè)變化。
1、長(zhǎng)效機(jī)制表述由“建立和完善”變成“穩(wěn)妥實(shí)施”
對(duì)于2019年的工作進(jìn)展和成效方面，住建部工作會(huì)議指出，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，落實(shí)城市主體責(zé)任制，穩(wěn)步推進(jìn)“一城一策”試點(diǎn)，房地產(chǎn)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。
解讀：自2016年以來，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)提出4年。2018年住建部工作會(huì)議提出“加快建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”，此次住建部工作會(huì)議明確“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”。
今年1月，中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平在防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班上發(fā)表重要講話時(shí)第一次提及“要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”。
由此，對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的表述已從2018年底的“建立和完善”變成了“穩(wěn)妥實(shí)施”。
2、堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于明年的工作要求，住建部工作會(huì)議指出，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
解讀：此次工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)而言，主要是“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”，華泰地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)報(bào)告指出，隨著整體市場(chǎng)熱度回落，未來需要防范的是各地方區(qū)域的“下行”風(fēng)險(xiǎn)，以及重點(diǎn)房企的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。
3、細(xì)化公租房針對(duì)群體
對(duì)于2020年的重點(diǎn)工作，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房，強(qiáng)化對(duì)環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體的精準(zhǔn)保障。嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造�？偨Y(jié)推廣試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善支持政策，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。改革完善住房公積金制度。
解讀：繼續(xù)強(qiáng)調(diào)公租房，未提共有產(chǎn)權(quán)房，細(xì)化公租房的針對(duì)群體。同時(shí)新增老舊小區(qū)改造工作的表述。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，“此次會(huì)議明確，解決住房問題的立足點(diǎn)在于人，就是解決哪些人群的住房問題，因此不提建多少保障房，而是明確城市困難群眾的住房保障問題，這里包括困難家庭、農(nóng)民工、環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體等”。
4、首次提到政策性租賃住房
對(duì)于2020年的重點(diǎn)工作，住建部工作會(huì)議亦明確，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題。進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；赓U企業(yè)，加快建立和完善政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制。
解讀：與2018年相比，此次會(huì)議中將租賃住房分成了市場(chǎng)化租賃和政策性租賃兩個(gè)領(lǐng)域。其中，政策性租賃住房首次提到。
2017年7月，九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。
《通知》指出，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)，通過試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國(guó)進(jìn)行推廣。目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)。
截至目前，對(duì)政策性租賃住房尚無明確的概念界定。根據(jù)目前已經(jīng)試點(diǎn)的城市情況看，政策性租賃住房通常是以政府及住房租賃企業(yè)作為租賃住房的供應(yīng)主力；同時(shí)以新建配建租賃住房、改建存量住房為供應(yīng)方式；房地產(chǎn)投資信托基金、企業(yè)債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等金融產(chǎn)品為建設(shè)運(yùn)營(yíng)重要資金來源；以公租房保障對(duì)象和新市民等為優(yōu)先供應(yīng)對(duì)象；同時(shí)此類住房只租不售等。
貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對(duì)于市場(chǎng)化租賃而言，堅(jiān)定機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的方向，發(fā)揮市場(chǎng)的作用，本質(zhì)上是對(duì)租賃供給端升級(jí)優(yōu)化，機(jī)構(gòu)化的提升能夠有效改變市場(chǎng)“散亂差”的格局。這一態(tài)度一定程度上表明了政府對(duì)于長(zhǎng)租公寓價(jià)值的認(rèn)可，近年來長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)的一些問題是發(fā)展中的問題，需要對(duì)新事物有一定的包容，更要通過發(fā)展來解決。同時(shí)，要更好發(fā)揮政府對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管的作用，前提是對(duì)市場(chǎng)行為的充分了解，建立和完善租賃管理服務(wù)平臺(tái)，提高租賃備案登記率，為監(jiān)管打好基礎(chǔ)設(shè)施。
政策性租賃住房的責(zé)任更多在于政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發(fā)揮最大的價(jià)值，探索規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行機(jī)制，核心在于租賃土地供應(yīng)制度、投融資制度、運(yùn)營(yíng)管理制度等，提高供需匹配度，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高覆蓋效率。
5、提出提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量
面對(duì)2020年重點(diǎn)工作內(nèi)容，住建部工作會(huì)議還提出，著力提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)“美麗城市”。建立和完善城市建設(shè)管理和人居環(huán)境質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，開展“美麗城市”建設(shè)試點(diǎn)。
解讀：明年重點(diǎn)之一是提升城市品質(zhì)和人居環(huán)境質(zhì)量。對(duì)房企而言開發(fā)品質(zhì)的監(jiān)控力度要加強(qiáng)，小區(qū)物業(yè)品質(zhì)也需要提升。
顧云昌認(rèn)為，明年是全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的收官之年，首先應(yīng)在住房質(zhì)量以及居住質(zhì)量上實(shí)現(xiàn)全方位“小康”，包括居住的綠化、交通、配套、學(xué)校等。全面實(shí)現(xiàn)小康，是“全面的人、全面的生活”，除里住房，還要在衣、食、行等方面下力氣。
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