文章來源：澎湃新聞
業(yè)內(nèi)人士指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這意味著地方樓市調(diào)控政策不會(huì)往寬松方向發(fā)展。房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的地區(qū)，預(yù)計(jì)調(diào)控政策會(huì)從嚴(yán)從緊。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月31日記者發(fā)稿時(shí)，在144家A股房企中，44家披露了2019年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)。其中，23家房企上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，19家房企或扭虧、或略增、或預(yù)增。目前，萬(wàn)科、保利等龍頭房企均未披露上半年業(yè)績(jī)情況。
落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制
業(yè)內(nèi)人士指出，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，關(guān)鍵要看如何“落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制已在租售并舉、房住不炒等環(huán)節(jié)快速落地，預(yù)計(jì)2019年后續(xù)將有更多制度性政策發(fā)布�！罢w看，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系，降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性�！�
對(duì)于房企而言，需要找到新的突破口。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前在公司2018年股東大會(huì)上表示，萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)來到白銀時(shí)代的判斷沒改變過，房地產(chǎn)商依靠過去單一業(yè)務(wù)，不足以支撐發(fā)展�！氨仨氃谧馐鄄⑴e兩個(gè)領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二，領(lǐng)先領(lǐng)跑，才是行業(yè)領(lǐng)跑公司�！�
住房租賃領(lǐng)域近期多地動(dòng)作連連。根據(jù)財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)通知，北京、上海、深圳、廣州等16個(gè)城市入圍2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)示范城市。中央財(cái)政將對(duì)確定的試點(diǎn)示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持，試點(diǎn)示范期為3年。
廣州、杭州近期針對(duì)本地情況出臺(tái)了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)措施。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著政策面聚焦房企長(zhǎng)效管理機(jī)制，租賃住房建設(shè)、保障房建設(shè)等方面將有更多優(yōu)惠政策出臺(tái)，有利于房企拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。
房企業(yè)績(jī)分化
嚴(yán)躍進(jìn)表示，在調(diào)控政策繼續(xù)趨嚴(yán)的背景下，面對(duì)資金壓力、庫(kù)存壓力和銷售壓力，降價(jià)促銷可能成為一些房企的營(yíng)銷策略，開發(fā)投資將迎來拐點(diǎn)。
從目前情況看，房企業(yè)績(jī)或迎來分化拐點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，在上述披露了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)的44家房企中，23家房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，19家房企或扭虧、或略增、或預(yù)增；另有兩家房企為不確定。萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等龍頭公司目前仍未披露上半年業(yè)績(jī)情況。
榮安地產(chǎn)、金科股份等公司預(yù)計(jì)上半年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快。金科股份預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)在20億元至26億元之間，同比增長(zhǎng)200%-290%。金科股份成為房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張型企業(yè)近期亮點(diǎn)公司。近日新城控股大規(guī)模轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目，金科已部分或全部接盤新城16個(gè)項(xiàng)目，斥資共計(jì)54.75億元，項(xiàng)目位于平湖、青島、日照、上饒、宿州、許昌、商丘、宜興等城市。金科地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席總裁方明富日前表示，金科近期頻繁收購(gòu)，主要基于城市均衡布局的核心想法�！耙�?yàn)橄迌r(jià)原因，金科2016年至2018年布局的一些熱點(diǎn)二線城市中，5個(gè)城市不賺錢。但企業(yè)要均衡發(fā)展和布局，布局單一會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)疊加。”
房企人士認(rèn)為，各地調(diào)控政策不會(huì)向?qū)捤煞较虬l(fā)展，個(gè)別房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的地區(qū)預(yù)計(jì)落實(shí)調(diào)控更加從嚴(yán)從緊。房企銷售端將面臨不小壓力。
在上述23家預(yù)計(jì)上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的房企中，部分房企受累于銷售不力以及規(guī)�；瘔毫Γ瑯I(yè)績(jī)下降明顯。以財(cái)信發(fā)展為例，預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2900萬(wàn)元至3700萬(wàn)元，而去年同期盈利1651.23萬(wàn)元。對(duì)于業(yè)績(jī)下降的主要原因，公司稱，交房相比去年同期減少，營(yíng)業(yè)收入有所下降；在建項(xiàng)目增加，業(yè)務(wù)拓展布局?jǐn)U大，導(dǎo)致費(fèi)用比去年同期增加。
華北某房企高管對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，近年來一些房企大舉舉債擴(kuò)張，追求規(guī)模。隨著融資收緊，加之需求端不足，房企銷售面臨一定壓力。不過，政策趨嚴(yán)利好龍頭房企。“在政策收緊的背景下，資金會(huì)更加向資質(zhì)好、評(píng)級(jí)優(yōu)良的龍頭房企傾斜。從銷售渠道看，龍頭房企渠道多，可打折力度強(qiáng)，有利于促進(jìn)銷售。”
穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期
易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)的市場(chǎng)角色進(jìn)一步明確，即房地產(chǎn)不應(yīng)該是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多要考慮房地產(chǎn)背后的需求。
從目前情況看，多地近期密集出臺(tái)調(diào)控政策。大連市相關(guān)文件規(guī)定，建立價(jià)格核算制度，引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等進(jìn)行核算，按照一房一價(jià)制度申報(bào)房源價(jià)格，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整申報(bào)價(jià)格，6個(gè)月后可申請(qǐng)下調(diào)申報(bào)價(jià)格；實(shí)際網(wǎng)簽備案價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，且價(jià)格下浮不得超過5%。
合肥于近日召開房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)控工作會(huì)議。按照相關(guān)要求，對(duì)引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時(shí)采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。蘇州則升級(jí)了“限購(gòu)”、“限售”措施，并在土地出讓環(huán)節(jié)“明確出讓地塊所建商品房?jī)r(jià)格要求”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，這給了市場(chǎng)預(yù)期一顆“定心丸”，地方政府不能再有規(guī)避調(diào)控的沖動(dòng)。在市場(chǎng)平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，調(diào)控政策會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)間保持連續(xù)和穩(wěn)定。一些房?jī)r(jià)仍有較快上漲壓力的城市預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)一步的措施。在這樣的政策環(huán)境下，市場(chǎng)會(huì)朝著住房需求基本面的方向回歸。一些前期由于貨幣化補(bǔ)貼或者居民加杠桿而房?jī)r(jià)過快上漲的城市，未來可能因?yàn)樵隽啃枨蟛蛔愣蛳抡{(diào)整。
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