來源：第一財經(jīng)
過去半年，二線城市土地市場悄然火熱，為了規(guī)模擴張的房企繼續(xù)在土地市場補倉，許多城市土地?zé)岫瘸^預(yù)期。
今年4月的合肥土地拍賣，有近100家房企報名參與了13宗土地的拍賣，當(dāng)日成交總計金額超過132億。而這只是今年上半年土地市場的一個縮影，包括杭州、南京、廣州、無錫、蘇州、南昌等城市土地市場均出現(xiàn)了較為火熱的局面。
“2018年全國15萬億規(guī)模，一線占比較少，二線城市是前三十強的必爭之地，更是想進(jìn)三十強、五十強的必爭之地。”一位Top30地產(chǎn)總裁告訴記者。
房地產(chǎn)市場進(jìn)入新階段之后，幾乎所有主流房企開始把目光放在二線城市，構(gòu)成了上半年土地市場的小高潮。
二線城市土地受歡迎
今年上半年的最后一周，全國土地成交金額超過1400億。根據(jù)中國指數(shù) 研究院數(shù)據(jù)，其重點監(jiān)測的32城累計出讓土地144宗，成交總金額超過1400億元，為6月單周成交之最。
其中，6月24日當(dāng)日，深圳出讓土地金224億，杭州出讓土地金113億。而6月27日，北京出讓土地金120億，合肥出讓土地金132億，武漢則出讓94億。
6月24日當(dāng)天，在深圳的土地拍賣現(xiàn)場，開發(fā)商、銀行和相關(guān)地產(chǎn)從業(yè)者坐滿整個交易中心，連走道都站滿了人，十分罕見。即便土拍結(jié)束后，現(xiàn)場仍有忙著電話請示溝通的房企代表。
深圳之外，許多城市土地拍賣均采取網(wǎng)上直接拍賣，雖然沒有了現(xiàn)場的硝煙，但是從房企參與度和最后的價格看，市場繼續(xù)保持火爆態(tài)勢。
比如6月27日的武漢土地拍賣，當(dāng)時武漢集中出讓12宗地塊，其中，5宗地塊競拍到最高指導(dǎo)價，進(jìn)入熔斷階段，并將在28日進(jìn)行現(xiàn)場競配建；6宗地塊成功出讓，競得人分別為聯(lián)發(fā)集團、華潤置地、中鐵、招商蛇口、中石化。
具體而言，5宗熔斷地塊編號分別為P(2019)071號至73號、76號、79號。
其中，P(2019)071號地塊一共有5個競買人參與該地塊的競拍，最終聯(lián)發(fā)集團以現(xiàn)場競配建方式拿下，成交價12.28億元，樓面地價6026.88元/平方米，競配建1.5%。該地塊位于黃陂區(qū)橫店街川龍大道以東、后湖以北，土地面積9.7萬平方米，容積率1到2.1，總建面20.38萬平方米。
而同樣位于黃陂區(qū)的P(2019)072號住宅地被武漢立城建設(shè)以現(xiàn)場競配建方式拿下，成交價10.85億元，樓面地價6026.67元/平方米，競配建9.5%。該地塊位于黃陂區(qū)盤龍城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)楚天大道以南、宋家崗東路以西，土地面積6.43萬平方米，容積率為1到2.8，總建面18萬平方米，起價9億元，樓面起價5000元/平方米。
P(2019)073號地塊被正榮以現(xiàn)場競配建方式拿下，成交價9.22億元，樓面地價6026.79元/平方米，競配建5.5%。其余兩塊被香港置地、景瑞拿下。
中指研究院發(fā)布的《2019年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，上半年全國土地成交金額TOP10城市(杭州、武漢、北京、天津、上海、重慶、廣州、南京、蘇州、寧波)累計成交7645億元，同比增長16%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交17815萬平方米，同比增長9%。
其中，杭州土地市場交易熱度有所下降，但累計成交總價依舊穩(wěn)居榜首，單月成交308億元，累計成交總價1423億元；中西部核心城市成交火熱，武漢、西安、成都和鄭州土地成交規(guī)劃建筑面積均有上榜，武漢以2475萬平方米的成交總量居于榜首，同比上漲37%。值得注意的是，天津、廣州土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長85%和70%，位于榜單的第二、第六位。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波發(fā)現(xiàn)，從土地側(cè)來看，今年上半年的趨勢十分明顯，即聚焦一二線、集中度提升。上半年全國整體土地出讓金額和面積同比去年下降的幅度高達(dá)三成，但一二線城市今年的土地?zé)岫忍嵘黠@，尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等為代表的強二線更是表現(xiàn)搶眼，房企搶地也導(dǎo)致土地溢價率快速提升。
主流房企攻城略地
由于去年下半年很多房企拿地步伐減緩，今年上半年主流拿地的熱情明顯高漲。
“從企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)來看，上半年最大的增長壓力來自于供貨，而供貨的壓力源于去年下半年房企整體拿地力度的大幅度縮減。但經(jīng)過今年上半年房企集中拿地補庫存，在供應(yīng)增長了之后，下半年最大的壓力還是來自于市場競爭本身。”易居(博客)企業(yè)集團CEO丁祖昱(微博 博客)說。
陽光城執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌上半年的業(yè)績會上說：“因為去年下半年市場下行，我們收縮了很大的投資規(guī)模，最后董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標(biāo)，加上2018年的出貨消耗比較大，導(dǎo)致年底的土儲較年初基本沒有變化�！�
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年陽光城拿地貨值1030億，位列新增貨值排行榜第13位。顯然，很多房企因為在之前半年缺少拿地，繼而出現(xiàn)了強烈的補倉需求。
以保利地產(chǎn)為例，6月27日單日，保利地產(chǎn)拿地金額就超過100億。
其中，在69輪競價后，保利地產(chǎn)以41.16億元競得廣州白云區(qū)鐘落潭宅地，成交樓面價13153元/平方米，溢價率19.79%。此外，保利地產(chǎn)在當(dāng)日斥資61.77億競得4宗合肥宅地，分別位于濱湖區(qū)、長豐縣和廬江縣。
記者注意到，土地市場自2019年3月后，逐漸回暖。6月房企拿地積極性持續(xù)加強，部分房企補倉意愿強烈。
根據(jù)中國指數(shù) 研究院數(shù)據(jù)，融創(chuàng)在1~6月的公開拿地金額達(dá)到去年同期的5.8倍，新城的拿地金額也同比增長超70%；保利延續(xù)上月趨勢持續(xù)發(fā)力，6月的拿地金額仍在240億元以上，龍湖、中海等企業(yè)的拿地金額也超過100億元，中海以54.1億元、100%權(quán)益獲取深圳一宗住宅用地。
1~6月，長三角區(qū)域TOP10企業(yè)拿地金額共計2348億元，繼續(xù)穩(wěn)居高位；受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進(jìn)等政策影響，中西部重點城市經(jīng)濟發(fā)展加速，成為房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱土，TOP10企業(yè)拿地金額達(dá)1676億元。
中原地產(chǎn)首席分析師指出，對未來房地產(chǎn)市場走勢出現(xiàn)分化，房企對非優(yōu)質(zhì)土地定價出現(xiàn)下調(diào)，但對優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭搶依然激烈。雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，但對于房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。從趨勢看，最近三四線城市依然相對低迷，這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)把更多資金投入到一二線城市，也是出現(xiàn)一二線土地市場升溫的主要原因。
規(guī)模和資金壓力
強者恒強是在地產(chǎn)圈的生存法則，沒有規(guī)模幾乎在市場就沒有話語權(quán)，房企的補倉也就顯得不足為奇。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4~10、TOP11~20、TOP21~30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，50強之后房企的權(quán)益金額集中度則出現(xiàn)一定回落。
“規(guī)模并非萬能，但沒有規(guī)模萬萬不能�！毙褫x集團總裁林峰曾公開表示。
不過，追求規(guī)模的房企也將面臨銷售和資金大考。從近期的資金面緊張和銷售承壓看，下半年對于房企而言又將是一大考驗。
6月13日，央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇上演講時稱，近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平�！案鼑�(yán)重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機行為。”
天風(fēng)證券研究顯示，5月初對企業(yè)端和居民端的融資政策均有所收緊，5月40家典型上市房企融資367.99億元，比4月下降52.07%，創(chuàng)2019年以來的新低位。
顯然，對于房企而言，面臨緊張的資金環(huán)境，拿地之后的資金壓力將再度來襲。
“6·30很多房企看起來都公布自己完成銷售預(yù)期的消息，實際上很多都沒有完成指標(biāo)，大部分房企銷售都有水分，市場并未有所見的那么好�！币晃环科蟾吖芨嬖V記者。
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