盛夏來(lái)臨之際，一位一年多沒(méi)見的長(zhǎng)輩突然約記者見面，聲稱“需要點(diǎn)幫助”。帶著疑惑赴約后發(fā)現(xiàn)，這位長(zhǎng)輩只是要咨詢換房事宜。這事兒發(fā)生在別人身上并不奇怪，因?yàn)樵诒本鞘幸呀?jīng)連續(xù)低迷18個(gè)月后，此時(shí)置業(yè)并不需要遲疑。
但記者的這位長(zhǎng)輩不一樣，在北京工作多年的他曾堅(jiān)稱“在北京不需要買房”，一是房?jī)r(jià)高不可攀；二是租房已經(jīng)可以滿足需求；三是他在老家有房數(shù)套，且并不打算在京養(yǎng)老。這次產(chǎn)生在北京買房的想法，一是緣于其老家房?jī)r(jià)已經(jīng)水漲船高，北京房?jī)r(jià)卻一直備受壓抑，換房正當(dāng)時(shí)；二是孩子提出未來(lái)要到北京工作生活的要求。
把二線城市房子賣掉后在一線城市置業(yè)的逆向置業(yè)者越來(lái)越多，其背后折射出一個(gè)現(xiàn)象，全國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入以換房需求為主的改善時(shí)代，北京尤為吸引這些換房置業(yè)者。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京新建商品住宅（共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房除外）總計(jì)成交1.6萬(wàn)套，同比上漲103%。
“今年上半年，在限價(jià)政策之下，千萬(wàn)元量級(jí)以上住宅相對(duì)比較搶手，這類房產(chǎn)幾乎都被改善型置業(yè)用戶買走。”有業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，賣掉二手房而轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)的購(gòu)房比例正大幅提升。
上半年新房成交1.6萬(wàn)套
“北京今年上半年新房（新建商品住宅）成交1.6萬(wàn)套，二手住宅成交7.2萬(wàn)套。新房成交同比大漲，二手住宅成交卻迎來(lái)新低�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從上半年北京樓市走勢(shì)來(lái)看，整體呈現(xiàn)“前高后低”式波動(dòng)。
今年上半年對(duì)北京來(lái)說(shuō)比較特殊，自2017年6月份限競(jìng)房入市以來(lái)，限競(jìng)房在北京新建商品住宅市場(chǎng)中所占比重越來(lái)越大，純新商品住宅比重持續(xù)走低。從供應(yīng)角度來(lái)看，有業(yè)內(nèi)人士稱，限競(jìng)房和純商品住宅供應(yīng)比例是10:1。兩者的區(qū)別是，限競(jìng)房是政策性商品住宅，限價(jià)基礎(chǔ)上有限售的限制，一般買到后需要持有8年－10年，在此期間不能隨意轉(zhuǎn)賣，但純商品住宅并無(wú)此限制。
據(jù)張大偉透露，今年上半年成交的1.6萬(wàn)套新房中，限競(jìng)房將近9000套，剩下的7000套則為純新商品住宅。去化率較高的限競(jìng)房多集中于豐臺(tái)、大興、朝陽(yáng)和石景山區(qū)，且多數(shù)是高端項(xiàng)目，包括佑安府、泰禾北京院子等。純新商品住宅成交較高項(xiàng)目則集中在豐臺(tái)、順義和朝陽(yáng)等區(qū)域。
值得一提的是，門頭溝區(qū)今年新房成交同比翻倍。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份-5月份，門頭溝區(qū)新建商品住宅共供應(yīng)2.74萬(wàn)平方米，比去年同期下降49.35%；共成交10.76萬(wàn)平方米，比去年同期大幅上漲130.90%。
今年海淀、西城等區(qū)域購(gòu)房需求外溢，導(dǎo)致京西板塊新房市場(chǎng)交易量較高�！拔覀冺�(xiàng)目的購(gòu)房者多來(lái)自海淀、西城和石景山等區(qū)域的改善型客群�！币晃惶幵陂L(zhǎng)安街西延線-西長(zhǎng)安新城區(qū)域內(nèi)的中國(guó)鐵建萬(wàn)科·翡翠長(zhǎng)安相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“翡翠長(zhǎng)安整體貨值達(dá)百億元，于2016年入市，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上還沒(méi)有限競(jìng)房，借助于百里長(zhǎng)安街將于今年國(guó)慶前貫通通車驅(qū)動(dòng)，以及住宅、商業(yè)、寫字樓多種業(yè)態(tài)于一體的綜合體優(yōu)勢(shì)，加上已經(jīng)運(yùn)行的北京首條磁懸浮列車S1線、即將開業(yè)的龍湖天街、門頭溝體育中心、北京八中京西校區(qū)、永定河休閑森林公園等配套，翡翠長(zhǎng)安項(xiàng)目吸引了眾多私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)高管聚集于此�！�
據(jù)上述人士透露，翡翠長(zhǎng)安目前在售的住宅均價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米，主力戶型為約168平方米大三居，總價(jià)約888萬(wàn)元/套起，準(zhǔn)現(xiàn)房，正處在筆者那位長(zhǎng)輩考慮的改善住房范圍內(nèi)。
“目前來(lái)看，買我們項(xiàng)目的購(gòu)房者多是二次以上置業(yè)，此前在海淀、西城等地有房齡較高的住宅客戶更多�！濒浯溟L(zhǎng)安相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者表示，在買翡翠長(zhǎng)安之前，這類購(gòu)房者多看過(guò)同區(qū)域的二手住宅，但都由于單價(jià)過(guò)高、物業(yè)太差等達(dá)不到改善目的而放棄，進(jìn)而投向新房市場(chǎng)，但海淀、西城兩區(qū)幾乎無(wú)新房供應(yīng)、石景山區(qū)又多是限競(jìng)房，因此最終將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了門頭溝新城京西板塊的純新商品住宅。
稀釋二手房需求
值得關(guān)注的是，在對(duì)比二手房和新房未來(lái)升值空間方面，在目前的市場(chǎng)格局中，存在一種現(xiàn)象，比如買萬(wàn)科、龍湖等注重品質(zhì)和業(yè)主服務(wù)的大牌房企的新房樓盤，一般會(huì)比周邊項(xiàng)目溢價(jià)15%－20%之間，在中高端產(chǎn)品線中更為明顯�；蛟S，這也是改善客群更傾向于購(gòu)買新房的原因之一。
“去年把我們住的一套170平方米房子賣了1600萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)不想買房，把錢存在了信托里，今年覺得想合理配置一下資產(chǎn)，所以出來(lái)看房�！币晃粊�(lái)自于西城的購(gòu)房者表示，看過(guò)門頭溝其他房子和一些二手房，覺得還是新城區(qū)有發(fā)展，最終選在了離自己生活區(qū)域很近，可以在2020年交房的翡翠長(zhǎng)安。
“今年由于孩子要上學(xué)，想在女兒學(xué)校附近買個(gè)二手房，看上了璟公閣一套160平方米房子，總價(jià)1040萬(wàn)元，覺得裝修麻煩，最后還是選擇了新房�！币晃粊�(lái)自海淀的購(gòu)房者表示，買房時(shí)非�？粗匚飿I(yè)服務(wù)，這是老房子不具備的。
對(duì)此，貝殼研究院的一份報(bào)告顯示，今年上半年北京二手房市場(chǎng)升溫有限，成交同比下降14.3%，新房分流是主要原因之一。
“今年上半年北京新房供應(yīng)持續(xù)’井噴’，帶動(dòng)新房成交量走高，稀釋部分二手房需求�！敝T葛找房分析師國(guó)仕英向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，二手住宅在春節(jié)后釋放一波調(diào)控抑制的需求，帶動(dòng)二手住宅成交量在3月份迎來(lái)回升，之后市場(chǎng)又回歸理性。
值得關(guān)注的是，在棄選二手房轉(zhuǎn)向買新房的過(guò)程中，有不少人曾糾結(jié)于買限競(jìng)房還是純新商品房。從目前供應(yīng)的庫(kù)存規(guī)模來(lái)看，限競(jìng)房入市庫(kù)存高達(dá)2.2萬(wàn)套，整體去化率不足45%。而純新房市場(chǎng)存量較少，價(jià)格、配套服務(wù)和未來(lái)升值空間較大的純新商品房，很受中高端改善客群青睞。
截至2019年6月27日，據(jù)天朗數(shù)據(jù)查詢顯示，北京市建面160平方米以上純商品房（普通住宅+別墅）庫(kù)存僅余16572套，2018年純商品房住宅用地供應(yīng)僅占全年土地供應(yīng)總量的1%，其中京西三區(qū)（門頭溝、海淀、石景山）建面約160平方米-170平方米商品住宅+別墅存量?jī)H為251套�？梢娺@一市場(chǎng)的稀缺，這也是翡翠長(zhǎng)安等京西項(xiàng)目近兩個(gè)月來(lái)銷售業(yè)績(jī)快速提升的原因。
而對(duì)于下半年的北京樓市走向，據(jù)國(guó)仕英預(yù)計(jì)，在市場(chǎng)預(yù)期不變的情況下，二手住宅成交量不會(huì)有太大波動(dòng)，將會(huì)維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)運(yùn)行。
另有分析人士認(rèn)為，在新建商品住宅方面，隨著限競(jìng)房的不斷入市，純商品房庫(kù)存的不斷降低，預(yù)計(jì)下半年純商品房銷售將會(huì)更為搶手。來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
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