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| 房企負債率居高不下 “穩(wěn)健”才有發(fā)展 |
| 本文出處：遼寧綏四建工集團 發(fā)布時間：2018/11/19 瀏覽量：2018 收藏 | 打印 | 關閉 |
房企規(guī)模化、集中化的趨勢已越來越明顯。2017年，百強房企貢獻了全國房地產(chǎn)銷量中的50%，其中TOP10更是占了全國銷量的30%。未來強者恒強，資本、土地、產(chǎn)業(yè)都會向大房企傾斜，擴規(guī)模、提目標對于中小房企而言已成必然趨勢。然而，在中國去杠桿化的大背景下，政府對于地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷，“金九銀十”已不如去年熱鬧。
為了在行業(yè)集中度上升的背景下“活下去”，今年上市的幾家中小房企都不約而同地提出了要快速實現(xiàn)千億的目標，但在這個目標背后是居高不下的負債率。數(shù)據(jù)顯示，這幾家新上市企業(yè)的凈負債率均高于100%，在目前國家對地產(chǎn)企業(yè)融資趨嚴的形勢下，讓人不由地對這些房企未來是否能夠可持續(xù)發(fā)展打上了問號。
中小房企財務狀況如此，大房企亦不例外。自去年以來，5000億俱樂部中的恒大堅定不移地去杠桿，還清了1129億永續(xù)債，并且進一步削減外部借款，然而據(jù)該公司2018年中報顯示，凈負債率雖然同比下降了近5成，但仍達到127.3%。
可以想見，房企們?yōu)榱丝焖侔l(fā)展必須要承受高額的負債。但在去杠桿化的大背景下，穩(wěn)健的財務狀況才有讓房企更進一步向前的可能。
以港股上市企業(yè)雅居樂為例，在2016年宣布完成更名并開啟多元化戰(zhàn)略之后，雖然歷經(jīng)政策、市場環(huán)境的起起伏伏，卻始終“穩(wěn)健”地行駛在發(fā)展的快車道之上。
2017年報數(shù)據(jù)顯示，更名后的雅居樂實現(xiàn)銷售金額897.1億元，業(yè)績完成率高達138%，同比增長69.8%，創(chuàng)近8年新高，該增速在2017年甚至高于行業(yè)三巨頭中的萬科，與恒大不相上下。
順理成章，2018年3月，快速發(fā)展的雅居樂首次提出了要在當年實現(xiàn)千億的目標，并在隨后火力全開。
2018年中期業(yè)績發(fā)布會上，雅居樂交出了被媒體稱為“史上最好”的中報。上半年，雅居樂股東應占利潤為37.59億元，較去年同期大幅上升102.2%;毛利及期內(nèi)利潤分別為120.18億元及42.8億元，較去年同期分別上升44.4%及85.6%;整體毛利率及凈利潤率分別為49.6%及17.7%，較去年同期分別上升12.3個百分點及7.4個百分點。
尤其是高達49.6%的利潤率表現(xiàn)，在眾多港股房企中排名第一。
地產(chǎn)方面，截至2018年6月30日，雅居樂在69個城市及地區(qū)共擁有預計總建筑面積3540萬平方米的土地儲備。尤其是在粵港澳大灣區(qū)，雅居樂在其中的7個城市擁有預計總建筑面積約1081萬平米土地儲備，占整體土地儲備的31%，成為保證未來4-5年業(yè)務發(fā)展的重要基石。
為實現(xiàn)千億，上半年雅居樂新推出11個項目，累積預售金額465.50億元，同比增長15%，下半年還將繼續(xù)推出25個新項目來確保目標的實現(xiàn)。
多元化方面，雅居樂也表現(xiàn)不俗。旗下的物業(yè)管理板塊雅生活集團于2018年2月9日在香港聯(lián)交所主板分拆上市，成為中國首家紅籌分拆H股的物業(yè)服務企業(yè)，并在回顧期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)額人民幣14.06億元，較去年同期上升103.1%。雅居樂環(huán)保已擁有超200萬噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1200萬立方米的安全填埋場庫容，位居行業(yè)第一。教育板塊也已經(jīng)在全國43個重點城市開辦了各類教育機構200多所。
一方面是快，另一方面是穩(wěn)。
記者查閱公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年雅居樂凈負債比率為49.1%，2017年為71.4%，2018年截至6月30日凈負債率為87.7%。雖然有逐年上升的趨勢，但雅居樂在保持快速發(fā)展的同時，負債率水平一直處于行業(yè)平均以下。
以2018年中數(shù)據(jù)為例，上半年末，170家房企的加權凈負債率約為92.56%，60家重點房企的加權凈負債率為97.93%。此外，60%的房企凈負債率有所上漲。對比同期，雅居樂凈負債率是87.7%，遠遠低于行業(yè)水平。資產(chǎn)負債率方面，2018年中期房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率為79.46%，雅居樂同期為73.46%，也低于行業(yè)水平。
雅居樂的穩(wěn)還表現(xiàn)在現(xiàn)金流方面。截至2018年6月底的現(xiàn)金結(jié)余有295億，總資產(chǎn)1969億，股東總權益522億，凈負債率是87.7%，流動比率為1.4倍。
正是因為雅居樂在快速發(fā)展的同時，做到了財務指標的穩(wěn)健，因此獲得了國內(nèi)主流信用評級機構的青睞。中誠信和聯(lián)合評級均對雅居樂給出AAA級主體信用等級，這是境內(nèi)最高級別的信用評級。該信用評級意味著公司償還債務的能力極強，基本不受不利經(jīng)濟環(huán)境的影響，違約風險極低。
國家對地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的持續(xù)深入以及國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢表明，未來地產(chǎn)市場一定會有眾多企業(yè)被淘汰出局，行業(yè)集中度也將不斷提升。雖然只有萬科在喊“活下去”，但需要考慮這一問題的還有很多。事實證明，只有那些在快速發(fā)展的同時能夠?qū)崿F(xiàn)財務“穩(wěn)健”的企業(yè)，才有可持續(xù)發(fā)展的可能。 |
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