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| 自住房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)的銜接難題 新辦法僅適用新項目 |
| 本文出處：遼寧綏四建工集團(tuán) 發(fā)布時間：2018/4/7 瀏覽量：2245 收藏 | 打印 | 關(guān)閉 |
因為《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)的落地，北京市場上出現(xiàn)了小部分由自住房轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的項目，位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地的中鐵碧桂園項目就是其中一例。近期，不少購房人對該項目表示擔(dān)憂，例如，雖然購買的是共有產(chǎn)權(quán)房，但是房屋建設(shè)卻是依照原有的自住房標(biāo)準(zhǔn)、購房合同中未標(biāo)注本該明示的裝修材料等內(nèi)容。針對這些問題，北京市住保部門給出解釋的同時，也要求中鐵碧桂園完善合同，切實保障購房者的合法利益。
住保部門要求項目完善合同
自住型商品房此前被定位于具有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的商品房，隨著去年北京市多個部門聯(lián)合發(fā)布《暫行辦法》，此前的自住房也被轉(zhuǎn)為了共有產(chǎn)權(quán)房。而購房人最為關(guān)心的問題是，中鐵碧桂園項目不論是被納入共有產(chǎn)權(quán)房還是自住房，銷售價格同為3.5萬元/平方米，因此有購房人產(chǎn)生疑惑，按照共有產(chǎn)權(quán)購買的房屋，卻是自住房的標(biāo)準(zhǔn)。
對此，碧桂園方面向北京商報記者解釋稱，按照《暫行辦法》規(guī)定，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。
至于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)悉，共有產(chǎn)權(quán)房須按照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則(試行)》執(zhí)行，該導(dǎo)則是去年9月30日起執(zhí)行，中鐵碧桂園項目是在去年9月11日獲得了該項目的《規(guī)劃意見復(fù)函》，按照規(guī)定，在上述導(dǎo)則之前該項目的規(guī)劃方案已經(jīng)獲批，因此中鐵碧桂園項目的規(guī)劃設(shè)計按照自住房要求執(zhí)行。
此外，購房人另一個集中關(guān)心的問題是，按照2015年10月發(fā)布的《關(guān)于實施保障性住房全裝修成品交房的若干規(guī)定》，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在購房合同中明確裝修內(nèi)容，包括選用的材料、部品、設(shè)備品牌及型號等。但中鐵碧桂園項目合同附件關(guān)于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中，并沒有明確品牌、型號等。
針對購房人反映的這一問題，目前住保部門已給開發(fā)商提出了明確要求，首先，要在該項目精裝修的樣板間里，在各種材料的實物上標(biāo)注出品牌、型號等信息;同時要求開發(fā)商要與購房家庭溝通，通過簽訂補充協(xié)議等方式，將裝修選用的材料、部品、設(shè)備品牌及型號等內(nèi)容明確約定，并作為購房合同的一部分。
新辦法僅適用新項目
去年9月底，《暫行辦法》正式實施。根據(jù)其中第三十七條，本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行;本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行。也就是說，不出意外的話，《暫行辦法》將是今后北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相關(guān)事宜的最主要依據(jù)。而這也意味著，北京所有自住房將全部轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。
對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民直言，北京通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策統(tǒng)籌各類銷售型保障房，有利于制度的規(guī)范統(tǒng)一，住房制度也更加簡潔明晰，“新政明確了政府與購房家庭所持份額，對政府與購房家庭的權(quán)利界定更加清晰，政府和購房家庭之間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高、可操作性強”。
不過在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，除了產(chǎn)權(quán)有所不同，自住房和共有產(chǎn)權(quán)房建筑質(zhì)量并不會有太大差別，都屬于保障性質(zhì)，也都符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也表示，無論是自住房還是共有產(chǎn)權(quán)房，既然能銷售，竣工驗收肯定都是合格的，共有產(chǎn)權(quán)房價格會隨著周邊商品房價格浮動，而自住房價格相對較低且穩(wěn)定，前述所謂的“過渡項目”，如果依照早期制定的價格銷售，其實是有一定價格優(yōu)勢的。
過渡階段監(jiān)管先行
實際上，包括之前已經(jīng)搖號的朝陽錦都家園，以及下周將搖號的昌平綠海家園、中駿四季家園、翡萃家園等多個共有產(chǎn)權(quán)項目，此前性質(zhì)為自住型商品房及限價房，也是屬于新政前轉(zhuǎn)化項目，執(zhí)行的也是過去標(biāo)準(zhǔn)。
“用購買商品房的價格買到保障房的品質(zhì)應(yīng)該是購房者最為擔(dān)心的”，一位樓市觀察人士分析，但實際上，新規(guī)前的共有產(chǎn)權(quán)住房項目，也并不是“低品質(zhì)”、“低標(biāo)準(zhǔn)”代名詞，都是符合國家相關(guān)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，通過管理機構(gòu)審查，取得施工審查合格書的。然而，在特殊背景下，購房者的利益更需要得到保護(hù)。
該人士進(jìn)一步表示，自住型商品住宅在成本上與普通商品住宅相比確實有一定的優(yōu)勢。對于開發(fā)商而言，對新規(guī)前的項目，企業(yè)在嚴(yán)格按照管理部門對規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的前提下，一個負(fù)責(zé)任、重品質(zhì)的企業(yè)在產(chǎn)品品質(zhì)上甚至應(yīng)該做得更多。當(dāng)然，僅憑“標(biāo)準(zhǔn)”還不夠，如何監(jiān)督相關(guān)企業(yè)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也十分關(guān)鍵。
對于企業(yè)后期的施工驗收應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)，對于品質(zhì)不達(dá)標(biāo)的企業(yè)在做出處罰的情況下，責(zé)令企業(yè)限期整改，提升材料標(biāo)志和施工工藝，保證“過渡時期”共有產(chǎn)權(quán)項目的品質(zhì)。
“共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)之一是裝修交付，但自住房并沒有相關(guān)規(guī)定，因而這批由自住房轉(zhuǎn)化而來的共有產(chǎn)權(quán)房可能存在毛坯交房的情況，需要購房者自己掏錢再裝修”，郭毅告訴北京商報記者，對于消費者而言，購買共有產(chǎn)權(quán)項目最大的顧慮，是不完全產(chǎn)權(quán)和五年不允許轉(zhuǎn)讓規(guī)定，“如果十分介意這兩項，建議可以選擇購買二手房，從而規(guī)避各項限制措施”。
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